在很多地产商看来，迪士尼实在是有点“暴殄天物”：迪士尼乐园那么有号召力，在边上盖房子卖，不是来钱更快吗？

　　原因竟然是，迪士尼看不上房地产的钱。当然，他们搞的也是房地产，但不卖房子：有酒店，但是不卖酒店式公寓；有商业街，但是不卖商铺；至于住宅，根本就没有开发。

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不卖酒店和商业街也能赚大钱

　　迪士尼乐园靠的是“强IP”。上世纪上半叶，迪士尼靠米老鼠这个动画形象起家；过去十几年，迪士尼又收购了一堆影业公司，花费了150亿美元，拥有了钢铁侠、巴斯光年和天行者卢克等上千个英雄角色。这些影业公司除了本身能赚钱，更重要的战略意义是，为迪士尼乐园储备更强大的“IP”资源。

　　这个商业模式很老套，已用了几十年，但至今无人能超越。迪士尼乐园就像一片沃土，把那些“IP”种子拿来，在现实世界里再种一遍。据说，迪士尼乐园每年为迪士尼贡献了1/3的收入。

　　若不是迫不得已，地产商通常不太愿意造酒店，费钱，收益率低；大多数地产商巴不得把所有商铺都卖掉，还是因为收益率低。但是，迪士尼乐园不存在这个问题，酒店也好，商业街也好，都是现金流滚滚而来。

　　这些已经够赚钱了，迪士尼根本不需要靠卖房子赚钱。钱是赚不完的，住宅开发，还是留给更专业的房企吧。靠一家企业造出一片城区，难免乏味；共生共荣，城市才更有活力。正如罗素所说，参差百态，才是幸福之源。

迪士尼乐园边上的住宅是否值钱？

　　按照中国普遍的商业逻辑，迪士尼乐园应该自己在边上造一堆房子来卖。但是现在，“代劳”的是一批大牌房企。

　　打个不太恰当的比方，如果诚品书店够赚钱，是不是就可以把边上的住宅直接让渡出来，给更专业的地产商来开发（诚品毕竟不擅长住宅开发）是不是可以造出更符合客户需求、更引领市场水准的房子呢？

　　如果在迪士尼乐园附近造房子，大家更关心的问题是，迪士尼乐园能提升这些房子的价值吗？

　　它就是一个乐园而已，就算你住在边上，你也不可能天天跑进去玩，“迪士尼概念”有意义吗？

　　除了产品本身，房子最大的价值是城区成熟度。在中国，一片城区能否成熟，首先需要一个地标。

　　所谓地标，未必是建筑高度，而是人们在日常聊天时的提及率。再打个不太恰当的比方，陆家嘴的成熟，最初仰仗的是东方明珠塔和金茂大厦的“地标效应”。

　　无论形象观感、参与性还是提及率，迪士尼乐园都是令人梦寐以求的地标。特别是在中国大陆，几乎所有城市的疆域都在迅猛扩张，迪士尼乐园无疑是一个超级引擎。

　　对于上海来说，迪士尼乐园具有更特殊的意义：上海还在继续崛起，它不同于巴黎、东京或香港等那种已经定型的城市——在那些城市，迪士尼也不只是一个乐园而已，“迪士尼概念”仍然强劲地带动了周边地价的升值。

　　一片城区能否成熟，或者说房价能否有支撑甚至上升动能，必然还仰仗于产业聚集度。上海迪士尼乐园，在很大程度上是一项“政府作为”，它当然不会只造一个迪士尼乐园，而是要在这片浦东腹地上规划建造出一个“上海国际旅游度假区”。

　　这个新区，被划分成“一核五片”格局: “一核”便是迪士尼区域，“五片”则分别是综合娱乐商业区、生态保护旅游区、高端总部休闲区、远期综合开发区等。

　　浦东新区的优雅野心在于，要弄出一条“文化创意产业轴”，从陆家嘴连接张江到迪士尼乐园。

　　虹桥不就是一座火车站加一个机场吗？城市有时候是一场奇妙的化学反应，虹桥正在成为上海又一个炙手可热的商务区。

　　火车站和机场的实质价值是人流，迪士尼乐园亦然，只不过用不同形式、从不同领域“聚人”。他们看起来是过客，但海量的过客流经时，便催生了商业场所，继而催生了产业聚集度。

　　不用质疑迪士尼乐园开业的人流量，更不用质疑它是一个超级地标，更是一个产业引擎。