时间：2014-02-10 来源：城市与地产

【专题一】产业运营商的扩张方式有哪些？
文/高晓伟 克而瑞城市运营事业部 项目总监
　　　笔者多年从事产业地产咨询，自从公司开展了产业地产咨询条线以来，已经服务过的产业地产商大大小小加起来超过50家，其中不乏华夏幸福基业、北科建、联东U谷等诸多行业大佬。期间积累了一些经验和实操战术，同时这个过程也是一个自我升华和价值实现的通道。今天开始希望能够把一些学习到的知识向外输出，希望能和大家建立更多的交流渠道，并相互指正、学习！
　　　之所以选取这样一个课题，也是受到搜狐最近公布的一个产业企业TOP10的排行所影响，该排行榜中，前3位并未授予任何一家产业运营企业，其理由是目前的产业地产企业尚处于混沌阶段，各自的特征、模式和符号并不鲜明，加之各家企业的盈利模式和盈利周期难以用统一的标准来量化和评估，故暂时将前3名的席位进行保留。
　　　笔者部分同意搜狐的这个观点。但从咨询行业的角度来说，对于这些产业运营企业仍然能够总结和梳理出一些价值点，而这些提炼和总结，也是建筑在对这些企业的归类，解构和重构的咨询研究方法之下。笔者今天选择这个专题，是在对目前国内几个主流的产业地产运营商的业务类型、盈利模式、产业定位、项目开发等几个维度进行横向切割和比较后展开的，当然，这个命题很大，今天先讲这些企业进行分类，梳理出三大扩张的方式和类型。
　　　我们首先锁定的企业有，张江高科、中关村、北科建、光谷联合、联东U谷、普洛斯、新加坡腾飞、天安数码等。之所以选择这几家，因为我们认为这些企业基本能够代表当下中国（包括境外来华开发建设的）几个主要的产业地产运营模式，在对他们的个案进行了细化研究后，总结和梳理出了以下四种模式：（背景说明：此次研究不以传统分析个案的形式展开，而是将其按照特征分类，将其中的价值点归纳到不同的扩张类型中进行分析；其次，这个研究命题不分析地产开发部分，而是全部围绕产业进行展开论证）
　　　扩张模式一：产业导向型；代表企业：张江高科、中关村。目前国内为数不多的以专业经营产业、挖深产业利润为核心竞争力的企业，当然还包括武汉的光谷。而从他们的扩张路径上来看，他们并不在地理空间上进行扩张，而是在园区内进行产业深度挖掘。当然，如何深度挖掘产业、创新产业利润，下一次专题中再进行详细论证。
　　　扩张模式二：产品导向型；代表企业：联东U谷，普洛斯等。这种类型主要是指开发企业通过复制单一产品线进行地理空间上的扩张，比如联东的主打产品是厂房，普洛斯的主打产品是物流基地。这种模式关注点在于其产品线的标准化建立和严苛的成本管控（比如联东从来不找咨询公司，概念设计都是找小团队做私活）。
　　　扩张模式三：园区导向型；代表企业：北科建、光谷联合等。在此需要说明的是，并不是说联东U谷开发的不是园区，而是从业务类型的角度切分，联东重点会落在其产品线的打造。而北科建和光谷联合更多的是在打造一个综合型的园区，甚至是产业新城，其产品线更为丰富，战线也拉得更长。
　　　扩张模式四：管理输出型；代表企业新加坡裕廊集团（腾飞）。腾飞是裕廊集团下属专业经营工业园区开发的全资子公司，腾飞将新加坡开发的100多个园区的经验带到中国、印度等亚洲发展中国家，成为管理输出的一个经典案例。同时，裕廊集团下属还有一个裕廊国际，是专业从事工业园区的咨询、设计、工程管理等专业技术输出的业务线，由此构成了裕廊从重资产到轻资产全方位向外输出的标杆企业。
　　　以上四种分类基本涵盖了国内主流的园区开发企业，以及他们的业务类型，下一次的分享将围绕这些类型的企业在扩张过程中的核心关注点和盈利模式进行展开分析！