时间：2013-12-10   来源：浙大同创

房地产还有几年好时光？郁亮判断，不出10年，一定会看到行业的天花板。
 
万科已为10年内销售三千亿搭起运营平台，其2012年市场占有率为2.19%，提升空间似乎还很大。郁亮的判断，看起来过于悲观了。
 
可和郁亮持相同观点的房地产老板不在少数。让他们惶惑的是另一个数据，2012年，全国商品房销售总额是64456亿元，占GDP12.4%，为三年来最低，这个数字的增长可持续吗？
 
成熟的房地产市场，都是以存量房交易为主的服务流通市场。人均GDP达到8000美元的城市，基本上二手房交易量就会超过新房。目前，中国一线城市已经呈现这样的状态，且二手房连环单的成交，将成倍放大房屋供应量。
 
纠结于黄金十年还是白银十年，没有意思。重要的是，逝者已矣，来者可追。
 
比如花样年，其董事长潘军说，拿地越来越贵，毛利越来越低，差异化越来越小，房地产越来越不好玩了。
 
花样年怎么玩呢？搭社区服务平台，做物业托管、社区小额金融服务、社区电商平台，“让房地产成为养轻资产的工具，主要用途不是生产房子，而是帮物业生产客户”。
 
过去十几年，物业管理一直被设计成房地产销售的工具和卖点，是个贴本买卖。怎样在鸡肋中赚到钱？
 
花样年首先通过科技解决人力的问题，使用更多的设备摆脱对人的依赖，保安、清洁等全部外包，通过规模化降低采购成本；其次，通过增值服务带来收入。例如，每个月推一款水果，早上从产地直接采摘，晚上送到业主家里，比超市便宜30%。推一个产品就是上百万的利润，全都自己承包。
 
2012年，花样年收入62亿元，实现利润11亿元，其中社区服务平台实现利润近5000万，物管盈利有些微不足道。
 
但潘军的账不是这样算的，花样年物管平台彩生活自2002年投资50万后，第一年盈利60万，第二年125万，第三年260万，每年百分之百递增，2013年预计会产生1个亿的利润，共分红2700万，形成了9000万的现金资产。
 
2012年，花样年服务平台服务的人群约400万，一年的总消费接近500亿元。不让这500亿从门前流过，是花样年的目标。
 
潘军的算盘曾打量过万科物业这个庞然大物，可是精明的王老板回过神后说，你可以做的东西，我们也能做。
 
从入股徽商银行后，万科清晰的表态就可以看出，其城市配套服务商的定位，不仅仅是住宅和商业配比的问题，挖掘业主价值，同样是核心要义。
 
满足生活配套的需求，也是在城市不断变大过程中，政府卖地时向开发商提出的新条件。郁亮曾公开称，垃圾场是每个城市发展中必须有的配套，万科希望能在这方面为城市发展做出贡献，公司本身也从中获得发展机会。
 
截至2012年底，万科物业共服务于全国317个社区，38.23万业主。让这群高端人群过得更有生活质量，万科做了非常多的柔性安排。
 
“五菜一汤”的社区服务便是其具体落地形式之一，“五菜一汤”，是指第五食堂、超市、银行、药店、洗衣店、幸福街市。万科副总裁毛大庆表示，这一模式将作为标配，在北京万科多个项目进行推广。
 
在万科上海的试验中，一个重要的战略是加大服务业的投入，包括打造包含文化、服务、健康、商业、云等要素的美邻中心；睿管家物业将涵盖订车、订票、送餐等服务。
 
从同行眼中，或许更容易获得中肯的评价。一向严苛挑剔的宋卫平，愿意率队到万科杭州良渚文化村参观学习，并大方承认“万科有比绿城好的地方，这当然值得学习”。
 
读历史出身，有浓厚人文情怀的宋老板，一直要为“天下人营造美好生活”。这并非是一句营销口号，绿城的教育和医疗，都做了十年以上，不过宋对这两项附加服务的投入太过实诚，以至于他曾经断定，这类延伸很难复制。
 
宋甚至还把绿城物业集团改名为绿城服务集团，在嵊州和海南圈了大量土地做生态农业，推出绿城养老板块。绿城的做法，与万科、花样年的逻辑殊途同归：不仅卖给客户房子，还要管客户过日子。
 
绿城的物业一直是宋卫平的心头肉，因为它不仅给绿城带来口碑，还能输出品牌，实现盈利，这在房企中并不多见。但其能赚钱，可能只是服务质量终极追求下的一个附产品，价值挖掘程度尚有限。
 
自绿城在2011年遭遇最大困局后，宋卫平一直在寻找新的发展方向，并愈来愈注重可持续投入。在世茂推出“云平台”后，宋卫平第一时间安排高管组队到上海学习。
 
2013年6月，世茂集团提出以大数据应用为基础的“云服务”概念，打造教育、健康、商旅、定制、消费五个云服务平台。这一概念以上海世茂佘山里“健康云”体验中心为代表。
 
“500个亿和600个亿有本质区别吗？对客户而言至少是没太大区别的，客户关注的是能否拥有不同的生活价值。”世茂集团副总裁蔡雪梅说。
 
蔡雪梅思考的结论是，未来的商业模式，一定是颠覆性地把原来固有的行业之间的资源壁垒全部打碎。在这一过程中，谁会最早最快地完成这些资源的整合和驾驭，谁就具备了先发优势。“未来最大的价值，不是卖一次房子赚多少钱，是我的每一个业主终身的所有消费。”
 
世茂在集团层面新组建了战略资源部，由少当家许世坛主抓，力图完成更多的全球性战略资源整合，不断完善、更新和丰富世茂云平台的构架。
 
腾讯以对网民高粘度的QQ为基础，在网络世界衍生出全方位满足消费者需求的产品和服务。对现实中的人们来说，没有什么比每天生活起居的家，更具有粘度的了。围绕着已经产生的存量巨大的业主群体，开发商的新一轮竞赛已经开始。
 
这轮竞争不是在拍卖场上，一亿一亿地豪掷真金白银，也不是在土地上开出纵横沟壑，而是静下心来，真诚细腻地对待那些琐碎、挑剔的需求。在喊出我要为你服务的时候，大家比拼的是，更快速的响应系统、更庞大的客服配置以及更强大的资源调度能力。
 
从粗放式到精细化，从卖白菜般连吆喝带忽悠的一锤子买卖，到真诚善意为客户居所、社区生活的一揽子长期服务意识，地产未来十年发展模式的新意思，有了雏形。