时间：2014-01-18 来源：中国房地产报
在当下的产业地产领域，还没有出现非常知名的开发商。未来几年应该会出现这样的巨型企业。无论是从传统住宅领域转过来的企业，还是从实业起家的地产商，或者是金融领域出来的企业，都可能会形成一种独到的模式。尽管路径不同，但只要抓住产业地产的核心本质，就有机会做大做强。
在目前的产业地产领域，由于政策的驱动效应和规则的不成熟，造就了很多暴利机会，让众多资本趋之若鹜地投身产业地产，呈现出目前的乱局。但是如何在乱局之中用一种谋势、谋局的宏大视野来判断产业地产的未来，我们需要一批真正的踏踏实实地把自身模式和竞争力做强、做实、做透的开发商。由于整个领域的不成熟，在模式的复制方面，在金融市场方面以及产业层次方面还存在诸多问题，但我认为，真正的威胁不是来源于外界，主要是我们自己能否熬得住寂寞，用产业的思维带领产业地产最终的发展，这才是未来产业地产布局的王道。
定位和服务决定生死脉门
产业应该是产业地产的核心。无论是哪个阶段，产业地产都是为当地政府提升产业层级、调整产业结构而从事的园区开发。地产物业，其实只是承载产业的一个载体，单独讨论一栋房子应该怎么去建，是建成联排的还是独栋的，这是没有意义的，应该更多去看引进什么样的企业和产业，如何进行资源配置、要素配置。
所以产业地产最重要的是定位，这是生死脉门。产业地产商必须先明确定位，了解产业特点和发展趋势，了解它需要的上下游企业在哪里，它需要的是什么样的政策，是需要建厂房，还是需要办公或软件的测试实验室。只有了解清楚这些，我们才能够推出企业发展所真正需要的物业和服务。
产业地产商其实不是开发商，准确地讲，产业地产商应该是一个服务商和运营商，其价值来源于对产业的服务。而且产业地产商和一般的传统地产商不一样，传统的地产商可能是服务于大众，产业地产商实际上是介于企业和政府之间的角色，是政府和企业之间的一个良好的纽带和桥梁。要想做好定制模式，必须解决整体的综合服务能力。不仅在开发、建设环节要帮客户了解当地的产业环境和产业基础是否适合相关企业发展，在政府的审批程序方面也都要帮客户进行梳理，甚至帮他们进行团队管理，解决各种问题。
全产业链运营服务决胜未来
产业地产挖掘企业服务的方式有两个方面，一个是基于楼宇本身的，另一个是贯通企业全产业链的。我们在出售和租赁楼宇后，可以给入驻的客户提供更多的增值服务，创造更多的价值。尽管游离于产品，和楼宇没有太多的直接关系，但是可以从产业链的角度思考，如何提供、设计，或者创新新的服务内容。
现在市场需求已经开始发生变化。入驻的企业客户已经从最初仅仅关注成本，发展到现在同时关注成本和市场机会，以及未来可持续的利润增长机会，这就对我们提出了更高的要求。同时，以前政府找产业地产商，给点政策、土地便宜点就可以了，现在不一样，政府希望和市场化主体有更紧密的合作，通过战略性的合作，帮助当地或整个区域进行深度的产业发展。
从亿达产业15年的投资经验来看，我们认为，只有提供全产业链的，也就是我们所说的“从端到端”的解决方案服务，才能真正从企业、行业的需求出发，深耕研究，从而提供运营级的服务，才能获得可持续的增长，最终赢得未来。
产业地产将诞生千亿企业
产业地产不仅仅是工业地产、园区地产，在我看来跟土地的性质也并非绝对相关，是商业用地还是工业用地不重要，最重要的是这块土地上承载的产业的模式是否可以带来革新、转型、升级，推动这个区域的发展，解决当地政府头疼的产业问题，同时顺应国家的政策。我把产业地产定义为“产业+地产”，产业和地产都很关键，如果地产没有价值，那也就没有任何资产证券化的价值，所以我认为运营产业和做地产同样重要。
如果开发商从传统房屋制造商转变成地产运营商，运营的背后一定要有内容，这个内容是什么呢？那就一定是产业。我们认为，未来在中国如果出现上千亿的地产新兴企业，一定是出自产业地产领域。
产业地产，包括农业园、文化园、医疗健康产业园，都是国家政策大力扶持的，地方政府绝对愿意推动的，也是中国现在的产业转型升级非常需要的。不过，现在已经不是单打独斗做产业地产的时候了，一定需要有“抱团打群架”的思维，共同创造、共同分享，才能够把产业地产这个领域做大做强。
产业地产法律风险增大
房地产领域里的法律监管呈现这样的趋势：最严格的是住宅，接下来是商业地产，其次才是产业地产。可以说，现阶段中国产业地产法律监管还处于灰色地带，存在相当多的空白，所以才会出现那么多“潜规则”现象。
产业地产近年来出现两个趋势，一个是体量大、综合化，带来的问题就是土地获取过程中的风险如何把握；另一个是产业地产产品的设计前置化，就是刚刚拿到土地的时候就和销售方谈，把土地给我，我给你定制，做完之后卖给你。这就要求在项目取得开发的前期进行风险把控，控制双方的交易架构，避免产生群诉的局面。
所以，产业地产商在拿地、销售过程中会存在各种各样需要细化和注意的法律问题，而且在企业的收益过程中，也需要从法律的角度做论证，也就是论证财务账面看到的收益是否可以在法律上得到保障。
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