2012年12月20日18:38  新浪房产

中共十八大换届之后，中国迎来一个新的“十年”！ 未来的中国将展现新气象、新模式、新格局。中国房地产行业的变化将走向纵深，饱受调控“折腾”的中国楼市又会走向何方？今天(12月20日)，新浪乐居隆重召开“2012广州房地产网络营销创新盛典”，业内大腕云集，把脉楼市探讨十八大后房地产走向。中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生，进行了《十八大后房地产市场走势解读》专题演讲。

　　谈后市走势：预测市场不是拿房价一除多少年不吃喝就能解决的

　　十八大提出国民经济总量要比2010年到2012年的时候要再翻一翻，让老百姓的纯收入增长一倍。陈淮对此先抛出一个问题：老百姓收入增长一倍，你们的消费群体的购买力会增长多少倍？

　　陈淮指出，十八大提出该目标后，有些媒体说房价一涨，老百姓的收入增长一倍也不够买房子的。但他认为，至少有50%的广州居民群体他们对房子的支付能力要增长3-4倍，至少有50%的群体要增长3-4倍。陈淮分析指出，人们在满足了衣食以后，新增的收入部分不会按照原来的消费构成比例分配到原来的消费比重里去，“比如工资增长30%，你绝不会领着老婆、孩子每个都多吃30%，撑死你也办不到。”陈淮表示。

　　“预测广州的房地产市场不是拿房价一除，多少年不吃喝，用一个数学办法就能解决的。但是我们这只是一个开篇，这是一个故事。”陈淮坦言，“真要演示把它有曲线和方针表达出来，需要二次求导才行，需要很长时间。”

　　谈行业现状：经历寒冬不是房地产 2012年房地产发挥了中流砥柱的作用

　　陈淮回顾今年的房地产走势时表态，2012年时媒体不断对房地产说了一些有意思的词，历经严冬、落入低谷、持续低迷，损失惨重……如今回头一看经历寒冬的是煤炭和钢铁，不是房地产，步入低谷的是出口不是房地产，损失惨重的是股民和股市不是房地产，扑朔迷离的是汽车不是房地产，陷入持续低迷的是民营企业、小微企业，不是房地产。

　　陈淮分析指出，在2012年的宏观调控中，房地产发挥了中流砥柱的作用，从2012年末和2012年初的政府工作报告，2012年的宏观调控主目标是稳增长，国民经济各个领域稳定程度最高的是房地产。对此，陈淮列举了四条理由：

　　第一，房地产支持了国民经济稳定增长的客观需要。

　　第二，是买了房子自住的人群占据了绝对比重。因为限购，那些为卖而买的群体已经成规模的退出了这个市场，这就是房地产业2012做到的第二件事情，有助于这个行业的健康发展。

　　第三，在城镇住房和房地产发展中，2012一个值得记忆的事保障房建设实质性、大规模的投入，并且开始形成产品，可能在2013年一部分低端群体将比较成规模的受惠于这样一个历史进程。

　　第四，在这一年中，开发商群体通过不断的创新，包括我们的营销手段和电商合作、私募融资上的改革，也包括我们和消费者通过种种的让利、种种促销手段使我们在规避风险上、优化自己资产组合上，不断将自己的企业做大做强上取得的成效是前所未有的。我们这个物种可以说通过了极其起伏的洗礼，它进化了。

　　谈行业发展：无论十八大来与否 市场自有他自己的逻辑

　　陈淮指出，价格涨跌从来不能显示出房地产的好坏，不能把股市的观念放到房地产了，股市只要有5个百分点的涨跌你就可以高兴了，但房价有20%百分点的涨跌你都没有机会高抛低吸，它的重置成本永远会高于你卖出的成本，房地产投资也从来不是低买高卖，而是通过金融杠杠达到盈利目的。无论十八大来与否，结婚买房的人群都是常数，市场自有他自己的逻辑。楼市的热销、冷销、高涨也好、低迷也好，它在未来五年、十年终总的需求量是一个常数。

　　谈宏观调控：抑制投机性需求 落实改革方有好年头

　　2013年我们可以做哪些预期？陈淮强调必须要改革，他分析指出2013年中国的经济发展和房地产市场发展这两个发展根本的并不像前两年取决于宏观调控政策，取决于货币放松还是收紧。

　　“2013年我们的确有望采取一种相对宽松的财政政策，中央经济工作会议已经明确说了适度宽松的财政政策，以减税为核心。但是这个减税并不是简单的释放财政刺激作用来保护经济的发展，而一定是和社会利益关系的调整、和改革连在一起的。”陈淮表示，2013年中国经济增长不是加大新信贷规模，降低利率或者减税就能刺激的，而是我们已经连吃了十年的改革红利，此前改革的潜力已经被挖掘殆尽了。如果没有大幅度、明确的新的向市场经济靠拢的改革，中国的经济可能就将陷入一个令人不安的境地了。因此陈淮提出四点改革：

　　第一，要完善市场经济制度。比如说土地的供给、资金的价格应该交给市场来决定的就由市场来解决；

　　第二，大力发展民私营企业。

　　第三，抑制政府对市场的过度干预和改革。

　　第四，打破垄断。

　　陈淮表示，2013年在这四个方面有一两三个方面迈出实质性步伐，中国的2013年就是好年头。